20 de abril de 2014

Urbanismo: Mercado volta a investir em bairros mais centralizados


Construtoras lançam prédios mais altos em setores como Marista, após liberação pelo Plano Diretor

Após um período de expansão em bairros periféricos, o processo de verticalização de Goiânia voltou a se concentrar na Região Central da cidade. Com terrenos mais caros e escassos, o setor da construção civil foca em empreendimentos cada vez mais altos, que já passam dos 40 andares, e estão transformando definitivamente a paisagem da cidade. Goiânia já tem o edifício mais alto do Centro-Oeste, com 44 andares distribuídos em 148 metros de altura, o que equivale a 3,6 vezes a altura do Cristo Redentor, no Rio de Janeiro (leia mais na página ao lado).

Os setores Marista, Oeste e Bueno, que antes sofriam limitações impostas por lei em algumas vias, voltaram a receber empreendimentos com as mudanças no Plano Diretor da capital, que permitiu, a partir de 2008, uma nova orientação do adensamento para pontos próximos aos corredores de desenvolvimento, como as Avenidas 90 e 85.

Só nas regiões Central e Sul foram lançados nos últimos dois anos 35 edifícios, a maioria de alto padrão e que, em alguns casos, chegam a custar R$ 7 mil o metro quadrado (veja quadro).

As construtoras estão direcionando seus investimentos para estes bairros que, pela localização privilegiada e boa infraestrutura, garantem alta rentabilidade na comercialização dos imóveis e atendem uma demanda represada desde o início dos anos 2000, quando passou a valer a limitação para a construção nestes bairros.

A Rua 135, no Setor Marista, é um exemplo claro da transformação que está alterando o perfil de algumas ruas residenciais. Até o início deste ano, a rua contava com apenas dois prédios em construção. Agora, parte das casas que ocupavam a via no início deste ano começaram a ser derrubadas e os terrenos já cedem espaço para estandes de venda dos empreendimentos verticais do bairro.

Numa extensão de três quarteirões (cerca de 500 metros), surgiram em menos de dois meses dois estandes de venda de empreendimentos e mais três casas foram derrubadas há poucas semanas para abrigar um novo empreendimento.

PARCERIAS

É justamente esta microregião, que compreende os quarteirões entre a Alameda Ricardo Paranhos e o Parque Areião, a bola da vez do segmento de alto padrão. O potencial de negócios nesta localidade é tão grande que as empresas estão investindo em parcerias com o setor público para revitalizar as ruas e avenidas.

Foi o que ocorreu com a pista de corrida da Ricardo Paranhos e acontece agora com a Alameda Dr. Sebastião Fleury, onde fica o acesso principal ao Batalhão Anhanguera. A via, que conta com um largo canteiro central, está sendo revitalizada pelas empresas Opus Inteligência Construtiva e a TCI Inpar, junto à Prefeitura de Goiânia.

Esta é uma estratégia adotada pelas construtoras para valorizar ainda mais seus empreendimentos e atrair compradores. Investimentos semelhantes foram feitos no Jardim Goiás, com a construção do Parque Flamboyant; na Praça da T-23, Setor Bueno, e entre o Parque Amazônia e o Jardim Atlântico, com o Parque Cascavel, locais onde já é possível avistar os sinais da crescente verticalização. Só na Praça da T-23 foram entregues três prédios no ano passado e outros quatro estão em construção.
Até 2007, explica o diretor da Opus, Dener Justino, bairros como Oeste e Marista sofriam limitação em seu processo de verticalização, o que mudou com o Plano Diretor.

Com a permissão conferida pela a nova lei, a empresa lançou seis empreendimentos nestes setores desde 2008, dos quais três foram entregues e outros três estão em construção. Outros dois serão lançados em breve. “Até agora, conseguimos acertar. Nos empreendimentos já entregues, todas as unidades foram vendidas”, destaca Dener. Segundo ele, um dos empreendimentos, o Great, teve valorização de 76% entre o lançamento e a entrega.

De casamento marcado, a bancária Marília Dayrell faz parte desses consumidores que têm preferência por morar em bairros mais centrais. Ela comprou um apartamento em construção no Setor Marista, que será entregue em 2016.

“Já moro no Setor Oeste e queria manter essa boa localização depois de me casar”, justifica Marília. A bancária conta que o imóvel já teve uma boa valorização desde a data da compra, feita há cerca de um ano.
A Dinâmica Engenharia também fez lançamentos no Marista, Bueno e Oeste. Este último vai abrigar o Poème, na Alameda das Rosas, que terá 37 pavimentos e será lançado no próximo sábado. Para chamar a atenção do público, um ramalhete de rosas gigante foi colocado no local.

“O Setor Oeste sempre foi o melhor bairro de Goiânia e todo mundo sempre quis morar de frente para a Alameda das Rosas”, acredita o diretor da empresa, Mário Valois. Porém, a oferta era limitada antes das mudanças no Plano Diretor da capital.

Oferta em setores mais afastados é mantida

Além dos bairros de alto padrão, como Marista e Oeste, que tiveram a verticalização liberada pelo Plano Diretor, o mercado imobiliário também concentra seus investimentos em bairros com potencial de valorização, como o Parque Amazônia e Jardim Atlântico.

“São locais que estão sendo muito procurados pela necessidade de lançamentos com preços mais acessíveis para o mercado”, explica o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-Goiás), Oscar Hugo Monteiro Guimarães.

Segundo ele, esses locais atendem a classe média que está chegando, como os novos casais que iniciam suas vidas agora e as pessoas que tiveram ganho de renda e buscam uma moradia melhor. “Essas pessoas vendem seus imóveis antigos para outras que também melhoraram o poder aquisitivo”, destaca Oscar.
Ele ressalta que, à medida que as áreas vão ficando mais escassas nos bairros nobres, os preços dos imóveis novos também vão subindo, pois incorporam o metro quadrado do terreno. Um lote num desses bairros nobres chega a valer R$ 1,5 milhão.

PROCESSO

O Ricardo Teixeira, diretor da Urbs-RT Lançamentos Imobiliários, concorda que o mercado local vive uma transformação, com terrenos cada vez mais escassos em locais nobres.
Por isso, afirma, muitas empresas precisam adquirir várias casas antigas, lado a lado, para terem espaço para seus empreendimentos. Já bairros como o Parque Amazônia e Parque Oeste Industrial ainda têm terrenos disponíveis, o que deixa o preço final do imóvel mais em conta do que aqueles onde a construtora adquire casas, por meio de permutas com seus moradores.

Por isso, Goiânia ainda tem essas duas situações: áreas centrais verticalizadas através de compra de imóveis antigos e áreas com bom potencial de valorização e mais terrenos disponíveis, que vão continuar expandindo. “Não é possível lançar empreendimentos a todo momento em regiões mais consolidadas, onde o custo é elevado e a operação mais complexa”, destaca o empresário.

Prédios fazem releitura de antigas construções

Muita gente quer um imóvel novo, mas sem sair do bairro onde sempre viveu. Apostando em bairros tradicionais, a City Soluções Urbanas lança o City Vogue Praça do Sol, no Setor Oeste, que terá apartamentos de 360 metros quadrados. O diretor da Incorporadora, João Gabriel Tomé, explica que foi feita uma releitura de edifícios vintenários daquela região, que ainda agradam muito seus moradores, mas com as atualizações.

“Percebemos que esse consumidor quer quartos grandes”, destaca. Uma suíte master tem 60 metros quadrados e a varanda e sala contam com 115 metros quadrados.

Para o diretor da FR Incorporadora, que também lançará um empreendimento no Setor Oeste, Pedro Borela, após as liberações feitas no Plano Diretor de 2007, o bairro voltou a despertar o interesse das incorporadoras por conta de toda infraestrutura que já oferece. Com o alto custo dos terrenos, cerca de R$ 4 mil o metro quadrado, dependendo da localização, o alvo são as construções de alto padrão.
“Como bairro já tinha uma tendência natural para a verticalização, os lançamentos sempre conseguem uma boa velocidade de vendas”.

Trânsito mais problemático na periferia

O POPULAR mostrou em reportagem publicada no dia 16 de março que bairros mais afastados que sofreram processo de verticalização recente, como o Residencial Eldorado, têm hoje um trânsito mais congestionado em horários de pico que a Região Central.
O problema foi agravado pela falta de investimentos em infraestrutura viária no período de adensamento. Mas nada garante que as vias da Região Central, que já contam com fluxo intenso, suportem a volta do processo de adensamento, já que não estão sendo feitos grandes investimentos para amenizar o impacto no trânsito destes bairros.

Mesmo assim, os empreendedores e consumidores vendem como atrativo dos bairros mais centralizados o acesso facilitado aos principais pontos da cidade. “Isso é essencial aos empreendimentos de alto padrão”, destaca Fernando Razuk, diretor de Incorporação da EBM.
O presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário em Goiás (Ademi-GO), Ilézio Inácio Ferreira, vê com bons olhos o adensamento ao longo dos eixos de desenvolvimento. Ele lembra que são áreas nobres, com toda infraestrutura já implantada e todos os apelos de comodidade para os moradores.

Fonte: Jornal O Popular