9 de março de 2014

A onda de construções que tomou Goiás pode estar com os dias contados


O mercado brasileiro está de olho numa possível bolha imobiliária que pode estourar na área comercial, atingindo construtoras e shopping centers. A economia goiana será prejudicada, mesmo indo bem?

Placas de venda ou aluguel como estão em muitos locais comerciais de Goiânia, assim como em muitos prédios que não conseguiram vender todas as unidades.

Goiânia transformou-se em um canteiro de obras nos últimos anos, sobretudo em se tratando de prédios e salas comerciais nos principais setores da cidade. Em um rápido trajeto pelos setores Oeste e Marista, por exemplo, o repórter viu pelo menos 30 prédios comerciais em construção, ou fase de acabamento. Se contados os residenciais, esse número sobe. Isto é, a capital goiana se tornou o paraíso das construtoras e dos escritórios empresariais de alto padrão. Porém, também se constata um grande número de placas de aluguel, ou vendas nesses mesmos locais. O que está acontecendo?

Para ter um breve resposta a essa pergunta é necessário fazer uma pequena regressão pela última década. Alavancada pela expansão econômica mundial até 2008 –– ano da grande crise ––, pela valorização de commodities exportadas principalmente para a China e pelo crescimento do mercado interno –– baseado no aumento do consumo das famílias ––, a primeira década do século XXI foi promissora para a economia brasileira. Esse período leva as marcas dos dois primeiros governos petistas comandados por Luiz Inácio Lula da Silva: incremento de programas sociais com a complementação de renda dirigida à população mais pobre; aumento na oferta de crédito; formalização de empregos; o aumento real do salário mínimo; e a redução das taxas de juros, como a Selic –– entre 2003 e 2009, a taxa caiu 67%.

Esse conjunto de fatores resultou na ampliação do mercado de consumo, liderado pela classe C –– que possui rendimentos mensais entre R$ 1.115 e R$ 4.807 ––, que passou a deter o maior volume de recursos da população: 46% da renda entre pessoas físicas, contra 44% das classes A e B. Essa ascensão da classe C –– e da classe D –– se explica, em sentido mais amplo, pelo aumento de financiamento de capital e pela expansão do consumo de massa, que aqui passa a ser causa e consequência, via programas públicos de transferência de renda. De certa maneira, essas marcas do governo Lula alavancaram a economia do País.

Traduzindo isso em números, é possível avaliar o crescimento econômico entre 2003 e 2011, primeiro ano de mandato da presidente Dilma Rousseff (PT). O ano de 2003 marca o início da recuperação da economia brasileira, que contou com uma alta de 1,1% no Produto Interno Bruto (PIB), que, embora tenha tido altas e baixas, continuou subindo nos anos seguintes: 5,2% em 2004; 2,3% em 2005; 2,9% em 2006; 5,4% em 2007; 5,1% em 2008; 4,9% em 2009; 7,5% em 2010, se comparado ao resultado negativo do ano anterior; 2,7% em 2011, em relação a 2010; e 0,9% em 2012.

Assim, com um histórico de sucessivos anos de crescimento, criou-se um bom território para investimentos tanto nacionais quanto estrangeiros no Brasil, o que aumentou diretamente os negócios de várias empresas grandes e médias –– também marcou um belo incentivo aos pequenos negócios. E essas empresas começaram a precisar de espaço para expandir seus negócios. Isso significa novos escritórios, armazéns, galpões, etc. Logo, vistos de outra maneira, os números do crescimento econômico e o aumento do PIB representam o histórico do boom imobiliário brasileiro, sobretudo o voltado para a área comercial. É natural, uma vez que, num cenário de expansão, mais empresas planejam investimentos e buscam imóveis comerciais maiores ou mais adequados às suas estratégias.

Entretanto, quando as perspectivas pioram, o quadro imobiliário que antes era magnífico se torna confuso e incerto. Os investimentos já não têm a segurança devida, o que não saiu do papel geralmente é engavetado e a demanda por imóveis desse tipo costuma cair rapidamente. Seriam as consequências de uma bolha? Reportagem da revista “Exame” traz a previsão do economista estadunidense e Nobel de Economia Robert Shiller, que aponta: sim. Shiller ganhou a fama de ser um caçador de bolhas.

A matéria aponta que no fim da década de 1990, ele escreveu que a obsessão do mercado dos Estados Unidos por ações de empresas de tecnologia acabaria mal. No início dos anos 2000 a surpresa: estourou a bolha da internet. Uma década depois, ele disse que os preços dos imóveis nos Estados Unidos estavam altos demais e era preciso cuidado. Em 2008, o resultado: uma das maiores crises imobiliárias da história do país. Em viagem a São Paulo, Shiller analisou o fato de que na última década o valor dos imóveis brasileiros não para de crescer tendo o metro quadrado em setores nobres de São Paulo e Rio de Janeiro chegando a custar R$ 50 mil. Ele disse: é bolha.

Mas o que é uma bolha? Num resumo rápido: um fenômeno econômico em que os preços de determinado setor se valorizam assustadoramente para depois cair da mesma forma. Causa: aumento da oferta monetária, principalmente quando este aumento se dá pela redução constante da taxa básica de juros. Como já foi dito, o brasileiro atual tem mais poder de compra que o do fim do século passado, o que aqueceu o mercado e alavancou o setor imobiliário. Anexo a isso, de 2005 para cá, apontam especialistas, o preço dos imóveis mais que dobrou no Brasil, que continuam a subir mesmo com a recessão da economia do País nos últimos anos.

São sinais claros de que há uma bolha. Porém, segundo a “Exame”, o problema imobiliário reside especificamente em salas comerciais, shoppings e galpões vazios, visto que o setor imobiliário residencial continua aquecido. Afinal, o sonho da casa própria ainda é a marca maior do brasileiro –– fora os estímulos dados por programas como o Minha Casa Minha Vida. Segundo a reportagem, um levantamento da consultoria imobiliária Cushman & Wakefield aponta que a taxa de escritórios vagos subiu de 13% para 18% no último ano, o porcentual mais alto desde 2005.

Voltemos ao início: “Goiânia se transformou em um canteiro de obras nos últimos anos, sobretudo em se tratando de prédios e salas comerciais nos principais setores da cidade”.



Realidade goiana é diferente da brasileira? 

Para o economista José Luiz Miranda, professor da Faculdade Alfa e conselheiro do Conselho Regional de Economia (Corecon-GO), esse problema que se alastra pelo Brasil, inevitavelmente atingirá Goiânia, se algo não for feito para solucioná-lo. Afinal, Goiás também foi levado pela expectativa de crescimento econômico no cenário brasileiro ocorrido entre 2003 e 2008. Foram feitos vários investimentos no Estado. E, como explica ele, investimento é algo feito em longo prazo, cerca de três ou quatro anos. Dessa forma, os últimos investimentos estão sendo alcançados pela desaceleração da economia. Resultado: há várias salas e prédios comerciais ainda vazios.

“E quando falamos em desaceleração, é preciso falar também nas questões de ordem jurídica, que estão ligadas à questão dos investimentos em geral”, relata Miranda. Segundo ele, os investimentos imobiliários dependem de investimentos em outros setores para gerar emprego e renda. Essa soma de fatores cria demanda para o setor imobiliário. E para atrair investimentos para o país, é preciso segurança jurídica.

“Acontece que no Brasil hoje, vários investidores –– principalmente os de fora do país –– estão muito receosos de investir aqui, principalmente em razão da falta de segurança jurídica causada, em grande parte, pelas intervenções do governo no mercado. Imagine uma pessoa com grande capital que quer investir no Brasil. Porém, se ele não sentir segurança em realizar contratos sem a intervenção direta do governo, ele não o fará. Preferirá ir para outros locais com maior segurança na parte jurídica”, analisa.

Presidente da Associação das Em­presas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi) e empresário do ramo de construção, Ilésio Inácio Ferreira não enxerga a existência de uma bolha nem teme resultados negativos para a economia goiana, embora admita que houve investimentos errados na área de imóveis comerciais. Ele ressalta que o maior número de oferta de imóveis com preços altos e a pouca demanda é consequência da grande oferta de financiamento que alavancou o mercado.

“A taxa de financiamento hoje é de 7%. Poderíamos triplicar essa taxa e, mesmo assim, não teríamos que nos preocupar com uma bolha. Levaremos de 15 a 20 anos para suprir a demanda por habitação no Brasil. É claro que com o crescimento econômico houve empreendimentos feitos sem as devidas pesquisas e por isso deram errado, principalmente na área de imóveis comerciais. Houve euforia e atualmente há empreendimentos com dificuldades de venda ou locação. Houve equívocos no estudo da demanda”, aponta.

Porém, Ferreira se mostra tranquilo em relação a esse cenário, pois, segundo ele, a realidade goiana é diferente da brasileira. “O crescimento da economia goiana torna nossa situação diferente. Nosso PIB cresce muito acima da média nacional [3,8% contra 0,9%], temos maior geração de empregos, maior confiança do empresariado no mercado, fora as consequências do setor agrícola, que passa por um bom momento e influenciam bastante a economia do Estado. E quando se olha a oferta de locação de imóveis hoje, pode-se dizer que é pequena comparada aos níveis de 2005, por exemplo”, declara.

Em relação aos altos preços –– o m² em Goiás valia algo em torno de R$ 2 mil em 2005, hoje vale R$ 4 mil ––, Ferreira explica: “O nível dos empreendimentos é muito maior atualmente. Temos maior segurança e maior tecnologia na construção dos prédios. É outro padrão. O nível de sofisticação de alguns empreendimentos goianos é compatível com primeiro mundo. Fora isso, contamos com uma concorrência acirrada das grandes incorporadoras do País no Estado, o que faz com que tenhamos os menores preços se comparados com outros Estados como São Paulo.”


As consequências do estouro da bolha e o remédio para impedir que isso aconteça 

Considerando que existe mesmo uma bolha imobiliária no Brasil, e que atingirá Goiânia –– se não já não estiver atingindo –– o Jornal Opção perguntou ao economista José Luiz Miranda: se a bolha estourar, quais serão as consequências imediatas? Resposta: “A consequência imediata disso é a falta de liquidez, ou seja, falta de dinheiro em circulação. Logi-camente, isso vai exigir uma intervenção por parte do governo para propiciar liquidez, a exemplo do que foi feito nos Estados Unidos. Isto é, se a bolha vir a estourar, teremos um volume alto de dinheiro que deveria estar em circulação, mas que estará imobilizado.”

E o remédio para evitar que a bolha estoure é, segundo Miranda, a economia voltar a crescer. Mas de modo diferente do que vem ocorrendo nos últimos anos. Ele diz que a economia precisa crescer de forma sustentável, não apenas crescer com base no consumo, como foi a política apresentada pelo governo [consumo através do crédito]. “É preciso gerar emprego e renda. Isso é o que dá sustentação à economia.”

O economista aponta que uma boa forma de estimular o crescimento da economia é investir em infraestrutura, um setor em que, de fato, o Brasil é muito carente. Contudo, salienta que não é pensar em Copa do Mundo, que é uma questão puramente pontual, uma vez que construir estádios gera emprego, mas por certo período.

“Falo de rodovias — que são péssimas no Brasil, talvez com a exceção de São Paulo; ferrovias — finalmente parece que a Ferrovia Norte-Sul sairá do papel; aeroportos –– uma modernização no aeroporto de Goiânia, por exemplo, trará benefícios para o Estado inteiro; energia — um investimento maciço na recomposição e distribuição de energia elétrica é um fator primordial para a infraestrutura, afinal se houvesse investimento nesse segmento, gerar-se-ia empregos; e telecomunicações — investimentos no cabeamento ótico, por exemplo, melhoraria o desempenho da internet, etc. Se existir uma política pública visando a modernização da infraestrutura do país, e Goiás está nesse processo, haverá o estímulo de emprego e renda, o que trará demanda para o setor imobiliário e evitará o estouro da bolha”, conclui o professor.



Shoppings Passeio das Águas (no alto), América (no meio) e Cerrado (acima): o primeiro já está construído e os outros dois em construção, mas a pergunta que fica é se haverá público em Goiânia e região para todos

Shoppings e o mercado de serviços

Há poucos anos, quando se falava em shopping centers em Goiânia e região metropolitana, o universo se reduzia a três ou qua­tro. Hoje, são nove: Flam­bo­yant, Goiânia, Araguaia, Buena Vista, Bouganville, Portal Nor­te, Portal Sul, Passeio das Águas e Buriti. E, em breve, serão 11 com a construção do América Shopping, na saída para Trin­da­de, e do Shopping Cerrado, na Avenida Anhanguera, próximo ao Terminal do Dergo.

Ou seja, serão 11 shoppings para uma população de aproximadamente 1 milhão e 500 mil habitantes. Esses centros comerciais, que reúnem lojas de produtos e serviços variados, além de restaurantes, cinemas, teatros, boates, etc., entraram no trajeto comercial dos goianienses e dos goianos –– Anápolis, por exemplo, cidade com pouco mais de 300 mil habitantes, possui dois: Brasil Park e AnaShop­ping, o que remonta a uma tendência das Américas. Relatório do banco UBS aponta que 21% das vendas no Brasil vêm de shoppings, contra 38% no México, 56% nos Estados Unidos e 65% no Canadá.

Foram abertos, segundo re­portagem da revista “Exame”, 38 shoppings no Brasil em 2013, número que deverá ser superado neste ano. Somente na re­gião Centro-Oeste, em 2010, havia 36 desses empreendimentos e a previsão é de que em 2014 o número chegue a 48, uma alta de 33%. Porém, um dado interessante mostra que quanto mais shoppings existem, mais dificuldades os donos têm para preenchê-los. Em 2013, apenas 14 dos 38 empreendimentos inaugurados conseguiram começar com mais de 85% dos espaços ocupados.

Essa realidade pode ser vista no Passeio das Águas Shopping. Construído para ser o maior de Goiás, o local foi inaugurado no fim do ano passado com apenas 90 das 267 lojas funcionando. Isto é, menos de 50% da capacidade. A reportagem procurou o shopping para falar sobre o assunto, mas a assessoria informou que o superintendente estava viajando e não havia outra pessoa autorizada a falar sobre o assunto.

Contudo, profissionais da área apontam que o processo a ser seguido pelo empreendimento é realmente lento e atende a uma demanda da cidade que começa a ser atendida. O corretor de imóveis Cláudio Mendes avalia: “Ainda não entenderam o seguinte: pela disposição de Goiânia, deveriam construir serviços perto dos bairros, pois a cidade cresce espalhada. Foi justamente esse pensamento que levou o Passeio das Águas para aquela região, que atenderá duas das mais populosas regiões de Goiânia. Tem demanda. A pessoas que moram lá perto não precisam cruzar a cidade para conseguir os serviços que têm ao lado de casa. Porém, é algo lento”, afirma ele.

Ele ainda diz que as pessoas es­tranham o grande nú­mero de shoppings na cidade, mas que todos eles terão de­manda a ser atendida e cita o exemplo do Portal Shopping, localizado na saída para Inhu­mas: “O Portal Shopping co­me­çou pequeno e agora está grande e vive cheio. Mas se­guiu o exemplo do Flam­bo­yant, que sempre fez suas ex­pan­sões de acordo com a de­manda. O Buriti também é um exemplo disso. Já o Passeio das Á­guas começou grande, por isso a demora. Mas vai melhorar”.

Segundo Mendes, a construção de shoppings atende a uma característica da cidade, que é o setor de serviços.  “Goiânia pode ser a capital de serviços do Brasil. Não adianta fazer polo industrial aqui. O forte é serviços. Futuramente, a cidade poderá absorver toda essa demanda comercial, tanto de shoppings quanto de salas e prédios comerciais. Tudo depende de uma boa campanha, o que independe do poder público, que mais atrapalha do que ajuda.”

Fonte: Jornal Opção (Marcos Nunes Carreiro)